家族財富研究室

非住宅建設用地使用權屆滿與續期：商業用地四十年之後

中國大陸的商業用地出讓最高年限是四十年，1990 年代前期出讓的第一批將在 2030 年前後屆滿。中國大陸民法典第 359 條規定住宅建設用地使用權期限屆滿自動續期，非住宅則「依照法律規定辦理」，而現行法律只有城市房地產管理法第 22 條的原則性規定：屆滿前一年申請、除公共利益收回外應予批准、重新簽訂出讓合同並支付出讓金。續期的年限與價款由地方文件填充——廣州 2026 年的試點方案、上海同年 7 月 31 日的續期指導意見（續期地價不低於基準地價 70%）。本章逐項寫出續期的要件、續期價款在契稅、企業所得稅、房產稅與土地增值稅上的處理，續期地價依哪一種地價核定（基準地價、標定地價、評估價、成交價的分工），以及香港與新加坡對同一問題的兩種答案。

約 39 分鐘大陸不動產土地使用權24筆出處

讀這一章之前，預設你已經知道中國大陸的城市土地屬於國家所有，企業與個人取得的是有期限的建設用地使用權，不是所有權。 沒有的話先讀比較法地圖。

1990 年 5 月 19 日的國務院令第 55 號，《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（2020 年 11 月 29 日修訂）第 12 條按用途規定五種出讓最高年限：居住用地七十年，工業用地五十年，教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年，商業、旅遊、娛樂用地四十年，綜合或者其他用地五十年。12026 年，上海市規劃和自然資源局印發基準地價時，設定條件那一欄仍是同一組數字：住宅用地 70 年，商業用地 40 年，辦公用地 50 年。2

一間商鋪的房屋所有權沒有期限，它底下那塊土地的使用權有。1990 年代前期出讓的第一批商業用地，四十年期滿的時點落在 2030 年前後。

屆滿與續期的現行規定

中華人民共和國民法典（2020 年 5 月 28 日通過，2021 年 1 月 1 日施行）　第 359 條

1住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理。

2非住宅建設用地使用權期限屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋以及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

中國大陸民法典第 359 條第 1 款就住宅建設用地使用權明定期限屆滿自動續期，續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規之規定辦理。3第 2 款就非住宅之續期指向「法律規定」，現行法律中規定此事者為城市房地產管理法第 22 條，該條自 1994 年制定以來歷經三次修正而文字未動。

中華人民共和國城市房地產管理法（1994 年 7 月 5 日通過，2019 年 8 月 26 日第三次修正）　第 22 條

1土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲於屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批准。經批准准予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。

2土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批准的，土地使用權由國家無償收回。

依第 22 條第 1 款，土地使用者應至遲於屆滿前一年申請續期，除依社會公共利益需要收回該幅土地者外，應予批准；經批准准予續期者，重新簽訂出讓合同並依規定支付出讓金。未申請或申請而未獲批准者，依同條第 2 款，土地使用權由國家無償收回。4續期的年限、出讓金的核定標準與申請所經程序，該條均未設規定。上海市土地使用權出讓辦法第 28 條體例相同、字句幾乎一致，同樣未及於年限與價款。5

法律未及的年限與價款，近年由地方的規範性文件規定。

出讓年限與剩餘年限的算定

出讓年限由出讓合同規定，暫行條例第 12 條所定的是各用途的上限。買下一處已經出讓多年的商鋪時，受讓人取得的不是重新起算的四十年：暫行條例第 22 條規定，通過轉讓方式取得土地使用權者，其使用年限為出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限後的剩餘年限。6房屋的屋齡與土地的剩餘年限因此是兩個數字，同一棟樓裡先後移轉的單元，剩餘年限相同。

期滿的效果寫在同一部條例的第 39 條與第 40 條：土地使用權因年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止；期滿者，「土地使用權及其地上建築物、其他附著物所有權由國家無償取得」，土地使用者應當交還土地使用證並辦理註銷登記。7這條 1990 年的規定及於地上建築物的所有權，而 2021 年施行的中國大陸民法典第 359 條第 2 款後段就該土地上的房屋以及其他不動產的歸屬另定：有約定的按照約定，沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。3兩者的適用關係，取決於出讓合同有無約定，以及後法與上位法對 1990 年條例該條的影響。

續期依第 41 條為之：期滿者可以申請續期，需要續期的應當重新簽訂合同、支付土地使用權出讓金並辦理登記。8三者缺一不可。提前收回則依第 42 條，補償按已使用年限與開發、利用土地的實際情況核定。9

年限的這幾條規則不分用途，住宅、工業、商業的計算方式相同，差別在最高年限與屆滿時適用哪一款。剩餘年限於估價與課稅上有兩處作用：地價評估的年期修正，以及受讓取得者按剩餘年限攤銷的期間。

制度時間線

表 15.3-1　建設用地使用權屆滿與續期的制度時間線，第三欄標明該件屬哪一個層級。
日期 事件 層級
1990-05-19 國務院令第 55 號發布暫行條例，第 12 條定商業用地最高年限 40 年 行政法規
1994-07-05 城市房地產管理法通過，第 22 條規定屆滿續期的申請、批准與收回 法律
2019-08-26 該法第三次修正，第 22 條文字未動 法律
2020-05-28 民法典通過，2021 年 1 月 1 日施行，第 359 條分住宅與非住宅兩款 法律
2024-07-05 香港《政府租契續期條例》生效，首份續期公告涵蓋至 2030 年 12 月 31 日屆滿的地契 香港法例
2024-07-18 中共二十屆三中全會決定列入「制定工商業用地使用權延期和到期後續期政策」 黨的文件
2024-12-27 香港第二份續期公告，涵蓋 2031 年屆滿的地契 香港政府公告
2026-04-01 上海印發 2026 年基準地價，基準日為當年 1 月 1 日 地方規範性文件
2026-04-14 廣州印發《關於進一步推動工商業用地市場化配置改革的指導意見》 地方文件
2026-04-20 廣州印發工商業用地使用權續期管理試點方案，同年 5 月 12 日發布 地方文件
2026-07-31 上海印發續期工作指導意見（試行）與加強土地管理「十五五」規劃 地方文件
2030 前後 1990 年代前期出讓的第一批商業用地陸續屆滿 依出讓年限推算

末列的年份由出讓年限推算，不是文件所定的日期。

地方的填充：廣州與上海

《廣州市工商業用地使用權續期管理試點方案》經廣州市土地管理委員會審議通過，由廣州市規劃和自然資源局於 2026 年 4 月 20 日印發，該方案所稱工商業用地，依第七點（一）包括工業用地、物流倉儲用地與商業服務業用地。10第一點將續期申請分為三類：到期申請，於土地使用年限屆滿前 1 年提出；提前申請，於使用年限過半且距屆滿前 1 年以上提出；逾期申請，對該方案實施前已屆滿、或實施時將於一年內屆滿的用地，得自實施之日起兩年內申請。11申請主體依不動產權證的狀態而定：已核發不動產權證者，由現勢證載權利人申請，同一宗地的建築物已分割登記至不同權屬人者，得推選代表統一申請，亦得分別申請；未核發權證者，由土地出讓合同或變更協議的受讓方申請；因企業改制、合併、分立或使用權轉讓而發生主體變更者，須先辦理不動產權屬變更登記或出讓合同調整，再由變更後的主體申請。12

第二點所定的初步審核，就九項情形核查是否存在：原出讓合同約定到期應予收回或未完成履約要求、已納入重點功能片區或土地徵收儲備近期建設計劃範圍或因公共利益需要收回、不符合現行國土空間規劃用途、屬國家或省市明確禁止類產業或產業協議違約未整改、土地閒置超期未處置或違法建設未整改完畢、欠繳土地出讓金及動竣工違約金未繳清或尚未按整體規劃核實與實測情況補繳出讓金、已核發權證而登記建築面積尚未全部辦理土地有償使用手續、按低效用地再開發路徑申請而未提交或未通過再開發利用方案，以及其他法律法規規定不予續期者。13

分類審核就到期與逾期申請規定，除合同約定應當收回或未完成履約要求、已納入近期建設計劃範圍、因公共利益依法需要收回、不符合國土空間規劃、出讓金未繳清或土地閒置等違約行為、其他法律法規不予續期六者外，原則上均予以續期。提前申請者須核實增資擴產等情況並經屬地區政府組織發展改革、投資促進、工業和信息化等部門綜合評估，該項要求限於同一宗地建築物已核發權證而未分割登記至不同權屬人並申請整體續期、或未核發權證而申請整體續期兩種情形；已分割登記至不同權屬人的單元或樓層權屬人申辦續期者，得無須核實增資擴產情況與開展聯合審查及綜合評估。

續期年限由有審批權的人民政府結合產業生命週期、產業佈局規劃、經營期限與申請人意願確定，與剩餘年期之和不得超過該用途法定最高出讓年限；起算日為原土地使用年限到期日的次日，逾期申請者的逾期使用時間計入續期期限。14出讓金的計收標準按用途分列：工業用地與地下空間以基準地價為準，商服用地以標定地價為準，並以所在地塊協議出讓最低價為下限。15

工業項目由屬地區政府判定是否達到《廣州市產業用地指南》對應國民經濟行業分類的土地產出率。達標者的續期費用，按續期年期占法定最高出讓年限的比例，乘同地段相應用途法定最高出讓年限的基準地價、用地面積與 70% 計收，產業導向屬鼓勵類或允許類者一次續期最長 20 年，屬限制類者最長 10 年；不達標者不適用該 70% 係數，一次續期最長 5 年，並以租賃方式辦理。16商服項目改以投資強度判定，同樣按續期年期占法定最高出讓年限的比例折算，達標者以標定地價乘建築面積再乘 70% 計收，一次續期最長 20 年，不達標者不適用該 70% 係數，最長 10 年；該方案並明定標定地價依《城鎮土地估價規程》6.5.3 標定地價係數修正法測算。17地下商服用地按樓層分級計收，負一層為 10%、負二層為 5%、負三層及以下不計收。18

出讓金原則上於出讓合同或變更協議簽訂之日起 30 日內一次繳清。經審查確認得分期者，首期不低於應繳總額的 50%，同樣於 30 日內繳清，餘款於簽訂之日起 12 個月內繳清，分期期間按支付第一期之日中國人民銀行公布執行的 1 年期貸款市場報價利率計收利息；按低效用地再開發路徑申辦而屬工業用途者，首期不低於 30%，餘款期限為 24 個月，依約繳納者不計利息，未依約繳納者自首期付款之日起計息並追究違約責任。19

審批權在屬地區政府者，續期方案經其批准後實施；審批權在市人民政府者，須先經屬地區政府同意、徵求市規劃和自然資源局意見，再報市政府批准。出讓合同或變更協議並應約定，日後國家或省出台的續期出讓金計收標準與現行標準不一致而涉及補繳者，申請人同意補繳。20

未申請續期或續期方案未獲批准者，屆滿後由屬地規劃和自然資源部門報有審批權的人民政府批准無償收回，並依職權在政府網站發布土地使用權期限屆滿公告；不動產登記部門辦理註銷登記並公告作廢原權證，經催告逾期拒不交還土地者，由規劃和自然資源部門依法向人民法院申請強制收回。21到期不予續期而權利人仍有使用需求者，第六點就兩種情形准以租賃方式辦理臨時使用土地：因納入重點功能片區或土地徵收儲備近期建設計劃而不予續期、當年暫不實施徵地拆遷者，每次租賃期限原則上為 1 年；同一項目存在多種用途而部分用途已到期未獲續期者，每次不超過 20 年，且不超過簽約時其他用途（除城鎮住宅用地外）的剩餘年限。年租金為相應用途法定最高出讓年限市場評估地價除以該法定最高出讓年限。22

上海市規劃和自然資源局於 2026 年 7 月 31 日印發《上海市工商業項目土地使用權續期工作指導意見（試行）》（滬規劃資源用〔2026〕234 號），經市政府同意後施行，位階為地方規範性文件。該件末頁載公開屬性為「依申請公開」，因而不在該局政策文件欄目主動公開之列。23

首段所列依據為中國大陸民法典、土地管理法、城市房地產管理法、城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例、上海市城市更新條例與上海市土地使用權出讓辦法，工作原則為「以續期為常態、不續期為例外、根據企業需求應續盡續」；適用範圍為本市工業、商業、旅遊、娛樂、辦公、教育、科技、文化、衛生、體育、綜合或者其他用地（除居住用地）的國有建設用地使用權續期。24

續期項目分兩類。到期續期項目指土地使用權剩餘年期不足三年而需要續期使用者；提前續期項目指使用權主體有續期用地意願，且經營狀況良好、用地績效突出、有未來長期投資計劃，剩餘年期不足原出讓年限一半，並經發展改革、經濟信息化、住建、商務、國資、規劃資源等部門認定的優質項目。25依社會公共利益需要依法收回土地的項目不予續期；產業用地綜合績效評估評為 C、D 類的項目未逕予排除，該件規定從嚴加強監管和管理，由各區或管委會依項目實際情況綜合研究判定。26供地方式為國有建設用地使用權協議出讓或協議租賃，原為出讓方式的提前續期項目一般按協議出讓辦理。27

年限上，原出讓剩餘年限與續期年限之和不超過該用途法定最高出讓年限，使用權人得依實際需求申請，單次一般不少於 5 年，採租賃方式者租賃年限不超過 20 年，擬發行不動產投資信託基金的項目得依項目實際情況確定。28產業類項目（工業、倉儲、研發）另有一套判準：續期年限應符合本市現行產業用地管理政策與原出讓合同約定，由各區結合產業類型與綜合績效評估等級確定；一般產業項目類工業用地原則上按本市產業用地「彈性年期制度」以 20 年出讓年限重新簽訂出讓合同，國家、市級等重大產業項目得保障最高 50 年。29續期年限自原土地使用權到期日次日起算，到期日原則上以不動產登記簿記載為準；未登記、登記未記載出讓年限、記載不明確或與出讓合同不一致者，以出讓合同約定的年限為準。30同一宗地的不同土地使用權人得申請設定不同續期年限；政府儲備收回時依各自年限評估補償，收儲已到期並超期使用的土地，評估時扣除超期使用所對應的地價。31

價款由各區規劃資源部門會同相關部門，按地價決策程序報經區政府或管委會同意後確定，並應用「績效與地價」掛鉤機制；續期土地價格不得低於續期地塊所在級別本市基準地價的 70%。32繳納期限原則上不超過一年，經集體決策的特殊項目得於兩年內繳清，出讓合同簽訂後一個月內須繳納土地價款的 50%；工業、倉儲用地得選擇分期支付，於合同生效之日起一年內全部繳清者分期不計利息，土地租賃合同的當期應繳租金則應一次繳納。33

程序上，使用權人得經本市「一網通辦」提出申請，由各區按存量房補地價方式辦理用地手續，並落實土地全生命週期管理要求；擬發行不動產投資信託基金的項目得簡化優質項目核定程序，並得於申報後註冊前完成續期手續。34

提出申請 上海：剩餘不足三年 績效認定 核定地價 簽約登記 提出申請 廣州：屆滿前一年 聯合審查 分級報批 簽約登記 績效與地價掛鉤 不低於基準地價 70% 工業與商服計價不同
提出申請 上海：剩餘不足三年 績效認定 核定地價 簽約登記 提出申請 廣州：屆滿前一年 聯合審查 分級報批 簽約登記 績效與地價掛鉤 不低於基準地價 70% 工業與商服計價不同
圖 15.4-1　上海與廣州各一組程序，箭頭方向為辦理順序。實線為當事人應踐行的程序，虛線為行政機關內部的認定與決策。上海的申請門檻為剩餘年期不足三年，或剩餘低於原出讓年限一半並經認定；廣州分到期、提前、逾期三類申請。
依據：滬規劃資源用〔2026〕234 號《上海市工商業項目土地使用權續期工作指導意見（試行）》；《廣州市工商業用地使用權續期管理試點方案》第一點至第五點。
表 15.4-1　廣州試點方案與上海指導意見在申請時點、續期年限、價款標準、繳納期限與排除情形五項上的規定對照。
要件 廣州試點方案 上海指導意見（試行）
申請時點 到期申請於屆滿前 1 年；使用年限過半且距屆滿前 1 年以上得提前申請；方案實施前已屆滿或一年內屆滿者，自實施之日起兩年內申請 到期續期以剩餘年期不足三年為條件；剩餘年期不足原出讓年限一半並經六部門認定為優質項目者得提前申請
續期年限 由有審批權的人民政府按產業生命週期、佈局規劃、經營期限與申請人意願確定；工業達標與商服達標者一次最長 20 年，工業達標而產業導向為限制類、商服不達標者 10 年，工業不達標者 5 年並以租賃辦理；與剩餘年期之和不超過法定最高出讓年限 單次一般不少於 5 年；剩餘與續期之和不超過法定最高出讓年限；租賃方式不超過 20 年
價款標準 工業用地與地下空間以基準地價、商服用地以標定地價為準，均按續期年期占法定最高出讓年限的比例折算；工業與商服項目產業達標者再乘 70%，地下商服用地則按樓層適用 10%、5%；不低於所在地塊協議出讓最低價 不得低於地塊對應級別基準地價的 70%，績效與地價掛鉤
繳納期限 原則上簽約後 30 日內一次繳清；經確認得分期者首期不低於 50%，餘款 12 個月內並按 1 年期 LPR 計息 原則上不超過一年，特殊項目得於兩年內繳清；簽約後一個月內繳納 50%
排除情形 初步審核就九項情形核查是否存在，包括合同約定應收回、納入近期建設計劃、不符國土空間規劃、屬禁止類產業、土地閒置或違法建設未整改、欠繳出讓金；不予續期者無償收回，權利人有使用需求時得於兩種情形以租賃辦理臨時使用 依法收回者不予續期；C、D 類項目從嚴監管、逐案判定

上海現行的基準地價於 2026 年 4 月 1 日印發，2續期價款的下限以印發時有效的基準地價為準，與出讓當年的成交價無涉。

中央的政策決定與兩份地方文件的適用範圍

中央層級就此所作的文件，為 2024 年 7 月 18 日中國共產黨第二十屆中央委員會第三次全體會議通過的決定，其「優化城市工商業土地利用」一段末句為「制定工商業用地使用權延期和到期後續期政策」。35該決定是黨的文件，本身不具法規範之效力，其內容須經立法或行政程序始成為法規範。

廣州先印發《關於進一步推動工商業用地市場化配置改革的指導意見》，續期試點方案為其配套文件，就申請分類與申請主體、審核標準、續期年限與出讓金計收、結果確認與繳納期限、辦理流程、不予續期用地的處理分節規定；36上海則以一份全市適用的工作指導意見試行。兩者的差異在申請時點、計價基準、決策層級與排除情形。

對持有人而言，這兩份文件都不是全國通行的規則。同一塊地屆滿時適用哪一套年限、價款與程序，取決於它在哪一個城市；上位法留白未補之前，各地文件之間不必一致。

這些文件的位階與效力

規範的層級由高到低：法律是城市房地產管理法，第 22 條規定續期的申請、批准與收回；行政法規是城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例，第 12 條規定最高年限；地方政府規章是上海市土地使用權出讓辦法，第 28 條照法律的體例重述；再往下才是 234 號文這一類文件。

《上海市行政規範性文件管理規定》（2019 年 6 月 5 日上海市人民政府令第 17 號，2019 年 8 月 1 日施行）第 2 條界定，行政規範性文件指除政府規章外，由行政機關依照法定權限、程序制定並公開發布，涉及公民、法人和其他組織權利義務，具有普遍約束力，在一定期限內可以反覆適用的公文；同條並將「行政機關內部執行的管理規範、工作制度」等排除於規範性文件管理範圍之外。37第 4 條規定：「規範性文件應當向社會公開，未向社會公開的，不得作為實施行政管理的依據。」38

依此，一份未向社會公開的工作指導意見有兩種定性，法律效果各自不同：屬規範性文件者，依第 4 條不得作為實施行政管理的依據；屬第 2 條所排除的內部工作制度者，效力及於行政機關內部，不對相對人直接創設權利義務。

兩種定性下，續期的請求權基礎都不在該文件。申請權、批准的原則與例外、未申請或未獲批准時國家無償收回，全部規定在城市房地產管理法第 22 條；地方文件所定的是年限、價款與流程等作業與裁量標準。

界線也在同一條上：第 22 條所定的例外只有「根據社會公共利益需要收回該幅土地」一種，而上海指導意見另就產業綜合績效評為 C、D 類的項目規定從嚴監管與逐案判定。地方文件所增的條件與該條例外之間的關係，屬上位法優先與法律保留的問題。

續期價款依哪一種地價核定

《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規範》第 4.4 點列出五種評估方法：收益還原法、市場比較法、剩餘法、成本逼近法、公示地價係數修正法，並要求出讓地價評估至少採用兩種，其中須包含前三種之一。39第 5.5 點就公示地價係數修正法另設兩項要求：所採基準地價應當已向社會公布；已經開展標定地價公示的城市，可運用標定地價係數修正法。40

上海的指導意見以基準地價為續期價款的下限依據，廣州的試點方案按用途分別適用基準地價與標定地價，兩者取自同一套地價體系的不同層級。

表 15.7-1　基準地價、標定地價、評估價與成交價各自由誰產生、覆蓋到什麼層級，以及在續期價款裡的作用。
地價 誰產生、範圍是級別還是宗地 依據 在續期價款裡的作用
基準地價 市級主管部門公布，按土地級別或均質區域給平均價，附設定條件（用途、容積率、使用年限、開發程度） 上海現行一份於 2026 年 4 月 1 日印發 上海續期價格的下限：不低於地塊對應級別基準地價的 70%；廣州工業用地的計收標準
標定地價 主管部門就標準宗地公示的價格，層級到宗地 評估規範引用 TD/T 1052-2017《標定地價規程》；廣州試點方案明定依《城鎮土地估價規程》6.5.3 標定地價係數修正法測算 廣州商服用地的計收標準
評估價 土地估價機構受託評估，兩名估價師署名 出讓地價評估技術規範第 4.4、4.5 點 核定續期地價的作業結果，並據以提出底價決策建議
成交價 土地一級市場的實際成交 市場 上海對商辦用地的定價另參考區域一級市場價格與資產市場化融資情況

基準地價按設定的使用年限給價，商業用地的設定年限為 40 年；2續期的宗地剩餘年限與設定年限不同時，須做年期修正。評估規範所引用的 GB/T 18508-2014《城鎮土地估價規程》，就市場比較法（6.1.10）與成本逼近法（6.4.9）明定年期修正係數的算式；就基準地價係數修正法（6.5.1）與標定地價係數修正法（6.5.3），僅將年期修正列為其他修正係數之一，未設算式。

廣州第三點的算式，以續期年期占法定最高出讓年限的比例線性折算，對達標項目再乘 70%，並明定標定地價依規程 6.5.3 標定地價係數修正法測算；17上海規定續期土地價格不得低於地塊對應級別基準地價的 70%，就折算方式未設規定。32兩地所依據的，都是規程未明定年期修正算式的那兩種方法，年期折減因而由地方文件各自以比例規定。

持有、傳承與稅

一筆四十年的商業用地使用權，價值隨剩餘年限遞減，屆滿前又多出一筆金額尚未確定的續期價款。上海規定續期土地價格不得低於地塊對應級別基準地價的 70%，該筆價款的計算因此以適用哪一級基準地價為準。

上海的指導意見對產業綜合績效 C、D 類項目規定從嚴監管並由各區逐案判定，26廣州以產業達標情況決定計費，15兩者都使不動產的存續取決於持有主體在若干年內的行為。

代際移轉的部分，上海市土地使用權出讓辦法第 9 條規定，以出讓方式取得土地使用權的自然人，其土地使用權在出讓年限內可以繼承，繼承人應當繼續履行出讓合同。41繼承取得的是剩餘年限與屆滿時的續期負擔。

續期價款在契稅、企業所得稅、房產稅與土地增值稅上各有依據。

  • 契稅。契稅法（2021 年 9 月 1 日施行）第 1 條以承受土地、房屋權屬的單位和個人為納稅人，第 2 條第 1 項將「土地使用權出讓」列為轉移土地、房屋權屬的行為。42財政部與稅務總局關於貫徹實施契稅法若干事項執行口徑的公告規定，土地使用權出讓的計稅依據包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費等；43對以劃撥方式取得而經批准改為出讓方式重新取得的，明定以補繳的土地出讓價款為計稅依據。44屆滿續期時重新簽訂出讓合同所支付的出讓金，該公告未設規定。
  • 企業所得稅。企業所得稅法實施條例（2024 年 12 月 6 日第二次修訂）第 65 條將土地使用權列為無形資產，第 67 條規定攤銷年限不得低於 10 年，作為投資或者受讓的無形資產，有關法律規定或者合同約定了使用年限的，可以按照規定或者約定的使用年限分期攤銷。45續期合同約定的年限，即為續期價款的攤銷期間。
  • 房產稅。財稅〔2010〕121 號第三點規定，按房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。46續期價款計入房產原值之後，按年計徵的房產稅隨之提高。
  • 土地增值稅。土地增值稅暫行條例（2011 年 1 月 8 日修訂）第 6 條第 1 項將「取得土地使用權所支付的金額」列為計算增值額的扣除項目，實施細則第 7 條第 1 項界定為納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。4748

續期與持有各環節的法定標準及其法律效果

表 15.9-1　續期與持有各環節的法定標準、法源、規範層級及其法律效果。
事項 標準 法源 規範層級 法律效果
續期申請的最後期限 至遲於屆滿前一年 城市房地產管理法第 22 條 法律 未申請者，土地使用權由國家無償收回
到期續期的受理條件 土地剩餘年期不足三年 上海指導意見（試行） 地方規範性文件（試行） 達到者進入到期續期的受理範圍
提前續期的條件 剩餘年限低於原出讓年限一半，並經主管部門認定 上海指導意見（試行） 地方規範性文件（試行） 達到者得於屆滿前多年提出申請
續期年限的下限與上限 單次一般不少於 5 年；剩餘與續期之和不超過法定最高出讓年限（商業用地 40 年） 上海指導意見（試行）；暫行條例第 12 條 地方規範性文件（試行）；行政法規 決定資產的剩餘年限，同時決定價款的攤銷期間
租賃方式的年限上限 20 年 上海指導意見（試行） 地方規範性文件（試行） 逾此不得以租賃方式辦理
續期價款的下限 不低於地塊對應級別基準地價的 70% 上海指導意見（試行） 地方規範性文件（試行） 低於此數不得成交；其上按績效定
從嚴監管的績效標準 產業用地綜合績效評為 C、D 類 上海指導意見（試行） 地方規範性文件（試行） 未逕予排除，從嚴監管並由各區逐案判定
廣州逾期申請的期間 方案實施前已屆滿或一年內屆滿者，自實施之日起兩年內 廣州試點方案第一點 地方規範性文件（試點） 逾此期間未申請者，不在逾期申請之列
廣州提前續期的年限條件 低效用地再開發試點項目原則上剩餘年限不超過 10 年 廣州試點方案第二點 地方規範性文件（試點） 達到者得循該路徑提出申請
廣州產業達標的計價折扣 達標者的出讓金乘 70%，不達標者不乘 廣州試點方案第三點 地方規範性文件（試點） 決定續期費用，並連動一次續期的年限上限
廣州一次續期的年限上限 工業達標且產業導向為鼓勵類或允許類、商服達標者 20 年；工業達標而產業導向為限制類、商服不達標者 10 年；工業不達標者 5 年 廣州試點方案第三點 地方規範性文件（試點） 不達標的工業用地並改以租賃方式辦理
廣州地下商服用地的計收比例 負一層 10%、負二層 5%、負三層及以下不計收 廣州試點方案第三點 地方規範性文件（試點） 決定地下空間的出讓金
廣州分期繳納的首期比例 一般項目不低於 50%，餘款 12 個月內；低效用地再開發的工業用途不低於 30%，餘款 24 個月內 廣州試點方案第四點 地方規範性文件（試點） 一般項目的餘款按 1 年期貸款市場報價利率計息；低效用地再開發的工業用途依約繳納者不計利息，未依約者計息並追究違約責任
契稅稅率 上海為 3%，法定幅度為 3% 至 5% 契稅法第 3 條；滬財發〔2021〕4 號 法律；上海適用稅率經市人大常委會表決通過 決定承受環節的稅負
房產稅的原值減除比例 上海為 30%，法定幅度為 10% 至 30%；稅率 1.2% 房產稅暫行條例第 3 條、第 4 條；滬府規〔2023〕14 號 行政法規；地方政府規範性文件 決定價款計入原值後每年的保有稅負
計入房產原值的土地面積 宗地容積率低於 0.5 者，按房產建築面積的 2 倍計算土地面積 財稅〔2010〕121 號第三點 部門規範性文件（財政部、國家稅務總局） 低容積率宗地的房產原值加倍計算地價
無形資產的攤銷年限 不得低於 10 年；合同約定使用年限者得依約定 企業所得稅法實施條例第 67 條 行政法規（國務院） 續期年限短於 10 年時，攤銷期間依合同年限
香港續期公告的提前量 屆滿前六年在憲報刊登 香港《政府租契續期條例》 香港條例 業權人於六年前即知是否續期

前表所列標準，有三項的實際適用尚待進一步的規範或公開文件。續期價款在 70% 以上如何按績效核定，取決於產業綜合績效評價的細則，該細則未見公開。屆滿續期重新簽訂出讓合同所支付的出讓金，是否屬契稅法第 2 條第 1 項所稱土地使用權出讓，執行口徑公告未設規定。剩餘年限對地價的折減依年期修正係數計算，而評估規範所引用的 GB/T 18508-2014《城鎮土地估價規程》僅就市場比較法（6.1.10）與成本逼近法（6.4.9）明定該係數的算式；基準地價係數修正法（6.5.1）與標定地價係數修正法（6.5.3）將年期修正列為其他修正係數之一，未設算式，而上海續期價款所依據的正是前者。

一處商鋪屆滿續期的價款與各稅目計算

地塊條件為設例，各環節的數值取自前引官方文件；設例未給定的條件在表內逐處標明。

表 15.10-1　設例的地塊條件，末欄標明該項是設例的假設，還是官方文件所定。
項目 內容 來源
所在地與用途 上海，土地用途為商業（批發零售） 設例
土地級別 第 5 級 設例
房屋建築面積 2,000 平方米 設例
出讓年限與屆滿年 40 年，2034 年屆滿 設例；商業用地最高出讓年限見暫行條例第 12 條
容積率 未給定 設例；低於 0.5 者，計入房產原值的土地面積另按建築面積 2 倍計算
續期年限 未給定，以下按續 5 年與續 20 年兩種情形分別計算 設例；上限與下限見下表

續期的申請、年限與價款

表 15.10.1-1　續期各環節的法定標準、法源，以及本例的計算與法律效果。
事項 法定標準 法源 本例的計算與法律效果
進入到期續期的受理範圍 土地剩餘年期不足三年 上海指導意見（試行） 2031 年起得提出申請
申請的最後期限 至遲於屆滿前一年 城市房地產管理法第 22 條4 屆滿日在 2034 年，最後期限為 2033 年的同一日；未申請者，土地使用權由國家無償收回
供地方式 協議出讓或協議租賃 上海指導意見（試行） 原為出讓方式，按協議出讓辦理
續期年限 單次一般不少於 5 年；剩餘年限與續期年限之和不超過法定最高出讓年限，商業用地為 40 年 上海指導意見（試行）28；暫行條例第 12 條 屆滿時剩餘年限為零，續期年限在 5 年至 40 年之間
價款的下限 不低於地塊對應級別基準地價的 70% 上海指導意見（試行）32 第 5 級商業用地（批發零售）樓面價 12,100 元/平方米，49乘 70% 再乘建築面積 2,000 平方米，為 1,694 萬元
價款的核定 70% 以上由各區依績效與地價掛鉤機制核定 上海指導意見（試行）32 掛鉤的工作規則未見公開，本例僅算得出下限
繳納 出讓合同簽訂後一個月內繳納 50%，繳納期限原則上不超過一年 上海指導意見（試行）33 簽約後一個月內 847 萬元，餘款一年內繳清

同樣的建築面積在第 1 級地塊（樓面價 36,670 元/平方米），下限為 5,133.8 萬元。實際核價須經評估並作年期、容積率等修正，前表算出的是文件寫明的下限。

續期價款在四個稅目上的處理

表 15.10.2-1　續期價款在四個稅目上的納稅義務人、課稅客體、稅基與稅率，以及本例的計算。
稅目 納稅義務人與課稅客體 稅基與稅率 本例的計算與法律效果 法源
契稅 承受土地、房屋權屬的單位和個人為納稅人；客體為轉移土地、房屋權屬的行為，第 2 條第 1 項列有土地使用權出讓 計稅依據包括土地出讓金；上海適用稅率 3%，法定幅度為 3% 至 5% 按 1,694 萬元計為 50.82 萬元。屆滿續期重新簽訂出讓合同所支付的出讓金是否屬第 2 條第 1 項所稱土地使用權出讓，執行口徑公告未設規定 契稅法第 1 條、第 2 條42；執行口徑公告43；滬財發〔2021〕4 號50
企業所得稅 持有該土地使用權的企業；客體為應納稅所得額 土地使用權屬無形資產，按直線法攤銷，攤銷年限不得低於 10 年，合同約定使用年限者得依約定分期攤銷 續 20 年者每年攤銷 84.7 萬元，續 5 年者每年 338.8 萬元，各年度的攤銷額准予扣除 企業所得稅法實施條例第 65 條、第 67 條45
房產稅 房產的產權所有人為納稅人；客體為房產 房產原值包含為取得土地使用權支付的價款；上海的原值減除比例為 30%，依餘值計算者稅率 1.2% 1,694 萬元乘 70% 再乘 1.2%，每年增加 14.23 萬元，按續期後的持有年度逐年繳納 房產稅暫行條例第 2 條51、第 3 條、第 4 條52；財稅〔2010〕121 號第三點46；滬府規〔2023〕14 號53
土地增值稅 轉讓房地產並取得收入的單位和個人為納稅人；客體為轉讓房地產所取得的增值額 增值額為轉讓收入減除扣除項目後的餘額，取得土地使用權所支付的金額為扣除項目之一；稅率為四級超率累進，30% 至 60% 日後轉讓時，1,694 萬元計入扣除項目；設例未給定轉讓的時點與收入，稅額未計 土地增值稅暫行條例第 2 條54、第 6 條第 1 項47、第 7 條55；實施細則第 7 條第 1 項48

四個稅目裡，只有契稅在取得續期的當期一次課徵；企業所得稅的攤銷與房產稅按年逐年發生，土地增值稅的扣除到日後轉讓才適用。續期年限同時決定資產的剩餘年限與攤銷期間，續 5 年者攤銷期間 5 年，續 20 年者 20 年；價款則由各區在下限之上依績效核定，與年限分別決定。

規劃所列的續期制度工作事項

上海市規劃和自然資源局同日印發的《上海市加強土地管理「十五五」規劃》，就商業不動產 REITs 一項規定：「建立健全工商業項目用地使用權續期制度，出台相關政策文件。靈活適應 REITs 項目續期土地年限需求，降低企業續期成本和發行成本，支持和服務 REITs 項目上市發行，保障土地剩餘年限較短商業不動產資產估值的公允性，提升資產盤活效率，建立長期土地價格和金融風險管理制度。」56該項所列的工作事項，包括續期制度的建立、續期土地年限對 REITs 項目的適配，以及剩餘年限較短資產的估值公允性。

234 號文以上海市行政區域為適用範圍，廣州的試點方案適用於廣州市。兩者在申請時點、計價基準與決策層級上各自不同，同一個屆滿的問題在兩地依兩套規則辦理。

香港與新加坡的兩種作法

香港的《政府租契續期條例》（第 648 章）自 2024 年 7 月 5 日生效，就該日或之後屆滿而沒有續期權利的一般用途地契設常設機制：地政總署署長在每批適用地契屆滿前六年於《香港特別行政區政府憲報》刊登「續期公告」（香港稱刊憲，為法例規定的公布方式），公告涵蓋的地契除列入同日刊登的「不予續期列表」外，均獲續期 50 年而無須補地價，但須每年繳納相當於該土地每年評估的應課差餉租值百分之三的地租；地契原有的產權負擔、權益及權利自動過渡至續期的年期，業權人無須辦理手續。57首份續期公告涵蓋 2024 年 7 月 5 日至 2030 年 12 月 31 日屆滿的地契，全部獲得續期，涉及 376 個地段。58地政總署依該條例刊登的公告在其網站按批次列出。59

新加坡土地管理局的租期政策寫明，一般政策是讓租期屆滿而不續期；在土地稀缺的條件下，需要於屆滿時收回土地以重新配置，因應快速變動的社會經濟需要。符合規劃意圖並有助於特定經濟與社會目標者，政府逐案考慮續期。60

表 15.12-1　中國大陸、香港、新加坡三地在續期是否為常態、對價、年限、程序啟動者四項上的對照。
中國大陸（非住宅） 香港（一般用途地契） 新加坡（國有租契）
續期是否為常態 除公共利益需要收回外應予批准（城市房地產管理法第 22 條）；地方文件另設績效條件 除列入不予續期列表外一律續期 以屆滿不續為原則，逐案考慮
對價 重新簽訂出讓合同並支付出讓金；上海規定不得低於基準地價的 70% 無須補地價，改按每年應課差餉租值（估算年租值）的百分之三繳地租 核准續期者須依總估價師核定的金額繳納地價；建築物溢價自 1997 年起豁免
年限 法律未定；上海單次一般不少於 5 年，與剩餘年限之和不超過法定最高出讓年限 50 年 至多回復原年期，或依規劃意向所定年期，兩者取其低
程序啟動者 土地使用者申請 地政總署署長刊憲，業權人無須辦理手續 申請並逐案審核

香港由政府逐批刊憲，以年租取代補地價；新加坡以屆滿收回為原則，續期逐案審核；中國大陸以使用者申請為前提，重新簽訂出讓合同並支付出讓金，價格的下限由地方文件規定。

註釋

  1. 1中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例（1990 年 5 月 19 日），第 12 條土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：(一)居住用地七十年；(二)工業用地五十年；(三)教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；(四)商業、旅遊、娛樂用地四十年；(五)綜合或者其他用地五十年。出讓最高年限的法源。本條規定的是上限，個案的年限依出讓合同約定。原文
  2. 2關於印發《上海市城鄉建設用地基準地價（2026 年）》的通知（滬規劃資源用〔2026〕110 號）（2026 年 4 月 1 日），設定條件，使用年限住宅用地70年，商業用地40年，辦公用地50年，研發用地50年，產業項目類工業用地20年/50年，標準廠房類工業用地50年，公共管理與公共服務用地50年，殯葬設施用地50年。2026 年基準地價的設定條件；同一份文件也是上海續期地價下限的計算基礎。原文
  3. 3中華人民共和國民法典（第二編　物權）（2020 年 5 月 28 日），第 359 條住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理。非住宅建設用地使用權期限屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋以及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。住宅與非住宅分屬兩款：前者自動續期，後者指向法律規定。本條未規定續期的年限與費用標準。原文
  4. 4中華人民共和國城市房地產管理法（1994 年 7 月 5 日），第 22 條土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲於屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批准。經批准准予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批准的，土地使用權由國家無償收回。民法典第 359 條第 2 款所指「法律規定」在現行法上的內容。本條規定申請期間、批准原則與例外、續期形式與未獲批准的效果，未及於年限與價款的核定。原文
  5. 5上海市土地使用權出讓辦法，第 28 條土地使用權出讓年限屆滿，受讓人需繼續使用土地的，應當至遲於屆滿前1年申請續期；除根據社會公共利益需要收回土地使用權外，受讓人的續期申請應當予以批准。經批准准予續期的，出讓人應當與受讓人重新簽訂出讓合同，並由受讓人按規定支付出讓金。地方政府規章層級的同一體例。續期條在該辦法為第 28 條（第 27 條規定的是出讓金與土地使用金的管理）。原文
  6. 6中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例（1990 年 5 月 19 日），第 22 條土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限後的剩餘年限。受讓人取得的是剩餘年限，不因轉讓而重新起算。原文
  7. 7中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例（1990 年 5 月 19 日），第 39 條、第 40 條土地使用權因土地使用權出讓合同規定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。第四十條土地使用權期滿，土地使用權及其地上建築物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證，並依照規定辦理註銷登記。1990 年行政法規對期滿的效果，及於地上建築物的所有權。民法典第 359 條第 2 項後段就地上房屋的歸屬另定有約定從約定的規則。原文
  8. 8中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例（1990 年 5 月 19 日），第 41 條土地使用權期滿，土地使用者可以申請續期。需要續期的，應當依照本條例第二章的規定重新簽訂合同，支付土地使用權出讓金，並辦理登記。續期的形式要件：重新簽約、支付出讓金、辦理登記，三者缺一不可。原文
  9. 9中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例（1990 年 5 月 19 日），第 42 條國家對土地使用者依法取得的土地使用權不提前收回。在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，國家可以依照法律程序提前收回，並根據土地使用者已使用的年限和開發、利用土地的實際情況給予相應的補償。提前收回的補償以已使用年限與開發利用實際情況為據。原文
  10. 10廣州市工商業用地使用權續期管理試點方案（2026 年 4 月 20 日），七、附則（一）本方案所稱工商業用地包括工業用地、物流倉儲用地和商業服務業用地；低效用地指已經市級或區級自然資源部門認定，並在自然資源部備案入庫的低效用地再開發試點項目地塊。該方案所稱工商業用地的定義，列舉三類用地。原文
  11. 11廣州市工商業用地使用權續期管理試點方案（2026 年 4 月 20 日），一、續期申請分類與主體（一）申請分類1.到期申請：指土地使用者在土地使用年限屆滿前1年提出續期申請。2.提前申請：指土地使用者在土地使用年限過半且距屆滿前1年以上提前申請續期。3.逾期申請：在本方案實施前土地使用年限已屆滿，或本方案實施時將於一年內屆滿的，土地使用者可在本方案實施之日起兩年內申請續期。三類申請的時點各自不同，逾期申請的兩年期間自方案實施之日起算。原文
  12. 12廣州市工商業用地使用權續期管理試點方案（2026 年 4 月 20 日），一、續期申請分類與主體（二）申請主體1.建築物已核發不動產權證的，由現勢證載權利人申請續期。同一宗地上的建築物已分割登記至不同權屬人名下的，可推選代表統一申請、一併辦理；也可分別申請、分開辦理⋯⋯2.建築物未核發不動產權證的，由建築物所在用地的土地出讓合同或變更協議受讓方申請續期。受讓方有多個的，由多個受讓方共同申請。3.因企業改制、合併、分立或土地使用權轉讓等發生主體變更，導致續期申請人與現勢證載權利人、土地出讓合同或變更協議受讓方不一致的，需先辦理不動產權屬變更登記或土地出讓合同調整事項，由變更後的主體申請續期。申請主體依不動產權證的狀態決定，主體變更者須先完成權屬變更登記或合同調整。原文
  13. 13廣州市工商業用地使用權續期管理試點方案（2026 年 4 月 20 日），二、續期審核標準與要求（二）審核要點1.初步審核。收到申請人提交的續期申請後，需對項目是否存在以下情況進行核查：（1）原土地合同約定到期應當收回或未完成履約要求的；（2）用地項目已納入重點功能片區、土地徵收儲備近期建設計劃範圍，或因公共利益需要收回的；（3）用地項目不符合現行國土空間規劃用途的；（4）用地項目屬於國家、省、市明確禁止類產業，或在履行產業協議過程中發生違約情形未整改到位的；（5）土地閒置超期未處置、存在違法建設未整改完畢的；（6）用地項目欠繳土地出讓金（含違約金、利息）、動竣工違約金等截至申請續期前仍未繳清⋯⋯（7）建築物已核發不動產權證，登記的建築面積尚未全部辦理土地有償使用手續的；（8）按低效用地再開發路徑申請續期，但未提交再開發利用方案或方案未通過審核，或未承諾落實改造要求的；（9）其他法律法規規定不予續期的。初步審核所定的是核查事項，九項所列為應予查明有無的情形。原文
  14. 14廣州市工商業用地使用權續期管理試點方案（2026 年 4 月 20 日），三、續期年限與出讓金計收標準（一）續期年限1.除出讓合同另有約定外，續期年限由有審批權的人民政府結合產業生命週期、產業佈局規劃、經營期限和申請人意願等合理確定。經批准的土地使用權續期年限與剩餘年期之和不得超過該用途土地出讓法定最高年限。2.續期年限起始時間為原土地使用年限到期日次日。屬於逾期申請的，逾期使用時間應計入續期期限內計算。續期年限的確定權在有審批權的人民政府，上限為該用途的法定最高出讓年限。原文
  15. 15廣州市工商業用地使用權續期管理試點方案（2026 年 4 月 20 日），三、續期年限與出讓金計收標準（二）土地出讓金計收標準工業、商服用地土地使用權以彈性供應方式出讓的，其續期年限出讓金計收標準按照合同約定及彈性供應有關規則執行。不屬於前述情形的，工業用地續期年限應繳納的出讓金以基準地價為計收標準；商服用地續期年限應繳納的出讓金以標定地價為計收標準；地下空間續期年限應繳納的出讓金以基準地價為計收標準。以上原則上不低於所在地塊協議出讓最低價。計收標準按用途分列，並以所在地塊協議出讓最低價為下限。原文
  16. 16廣州市工商業用地使用權續期管理試點方案（2026 年 4 月 20 日），三、續期年限與出讓金計收標準（二）1.工業項目（1）達標的續期費用按照「（續期年期÷法定最高出讓年限）×同地段相應用途法定最高出讓年限基準地價×用地面積×70%」繳交。此類土地，現行產業導向為鼓勵類或允許類的，一次續期最長為20年；現行產業導向為限制類的，一次續期最長為10年；（2）不達標的續期費用按照「（續期年期÷法定最高出讓年限）×同地段相應用途法定最高出讓年限基準地價×用地面積」繳交；一次續期最長不超過5年，以租賃方式辦理。達標與否同時決定計費係數與一次續期的年限上限；不達標者的算式不含 70%。原文
  17. 17廣州市工商業用地使用權續期管理試點方案（2026 年 4 月 20 日），三、續期年限與出讓金計收標準（二）2.商服項目（1）達標的續期費用按照「（續期年期÷法定最高出讓年限）×相應用途法定最高出讓年限標定地價（根據《城鎮土地估價規程》中6.5.3標定地價係數修正法進行測算）×建築面積×70%」繳交，一次續期最長為20年。（2）不達標的續期費用按照「（續期年期÷法定最高出讓年限）×相應用途法定最高出讓年限標定地價（根據《城鎮土地估價規程》中6.5.3標定地價係數修正法進行測算）×建築面積」繳交，一次續期最長為10年。商服項目以投資強度判定達標與否，標定地價的測算方法由該方案明定。原文
  18. 18廣州市工商業用地使用權續期管理試點方案（2026 年 4 月 20 日），三、續期年限與出讓金計收標準（二）3.地下空間地下商服用地續期，續期費用按照「（續期年期÷法定最高出讓年限）×相應用途法定最高出讓年限基準地價（不作基準地價係數修正，其中商業用途的基準地價為商業首層基準地價，含路線價加價）的一定比例乘以建築面積」計收出讓金，其中地下負一層的比例為10%，地下負二層的比例為5%，地下負三層及以下不計收。地下商服用地按樓層分級計收，工業倉儲類地下空間不另行計收。原文
  19. 19廣州市工商業用地使用權續期管理試點方案（2026 年 4 月 20 日），四、續期結果確認和出讓金繳納期限（二）出讓金繳納期限1.用地續期應繳納的土地出讓金原則上應於出讓合同或變更協議簽訂之日起30日內一次性繳清。2.如確需分期的⋯⋯經批准可分期繳納的，首次繳納比例不低於應繳出讓金總額的50%，於出讓合同或變更協議簽訂之日起30日內繳清；餘款在出讓合同或變更協議簽訂之日起12個月內繳清，分期期間按照支付第一期出讓金之日中國人民銀行公布執行的1年期貸款市場報價利率（LPR）計收利息⋯⋯3.按低效用地再開發路徑申辦續期的項目，屬工業用途的，首次繳納比例不低於應繳出讓金的30%，於出讓合同或變更協議簽訂之日起30日內付清，餘款在簽訂出讓合同或變更協議之日起24個月內付清，按約定繳納餘款的，餘款不計利息。分期的首期比例與餘款期限依申辦路徑而不同，利息按 1 年期貸款市場報價利率計收。原文
  20. 20廣州市工商業用地使用權續期管理試點方案（2026 年 4 月 20 日），五、續期辦理流程（三）分級審批、（四）結果確認和協議簽訂續期方案經有審批權的人民政府批准後實施，審批權在屬地區政府（空港委經濟區管委會）的，經屬地區政府（空港委經濟區管委會）批准後實施；審批權在市人民政府的，續期方案需先經屬地區政府（空港委經濟區管委會）同意、徵求市規劃和自然資源局意見後，按程序報市政府批准⋯⋯除約定續期年限、土地出讓金補繳數額及繳款要求等內容外，還應明確約定如後續國家、省出台的續期出讓金計收標準與現行標準不一致、涉及補繳出讓金的，申請人同意補繳。審批層級依權限而分；出讓合同須預先約定日後上級標準變動時的補繳義務。原文
  21. 21廣州市工商業用地使用權續期管理試點方案（2026 年 4 月 20 日），六、對不予續期用地的處理（一）土地使用權收回及權證處理土地使用權人未申請續期或申請續期方案未獲批准的，土地使用年限屆滿後由屬地規劃和自然資源部門報有審批權的人民政府批准無償收回土地使用權後，依職權在政府網站上發布土地使用權期限屆滿公告；不動產登記部門依據有審批權的人民政府出具辦理註銷登記的囑託文件辦理不動產註銷登記⋯⋯由規劃和自然資源部門催告原土地使用權人交還土地，經催告逾期拒不交還的，由規劃和自然資源部門依法向人民法院申請強制收回。無償收回的程序與城市房地產管理法第 22 條第 2 款的法律效果相銜接。原文
  22. 22廣州市工商業用地使用權續期管理試點方案（2026 年 4 月 20 日），六、對不予續期用地的處理（二）特殊情形到期但不予續期、但權利人有使用需求的，以下情況可以租賃方式辦理臨時使用土地：1.因納入重點功能片區、土地徵收儲備近期建設計劃而不予續期，但當年年度暫不實施徵地拆遷的。2.同一項目存在多種土地用途，部分用途已到期未批准續期，其餘用途使用年限尚未到期的⋯⋯屬於前述第1種情形的，原則上每次租賃合同租賃期限為1年；屬於前述第2種情形的，每次租賃合同租賃期限不超過20年，且不超過簽訂本次租賃合同時其他用途（除城鎮住宅用地外）剩餘年限。租金按年收取，與土地出讓金相均衡，計算標準為：年租金＝相應用途法定最高出讓年限市場評估地價÷相應用途法定最高出讓年限。租賃過渡限於所列兩種情形，租賃期限與年租金各有算法。原文
  23. 23上海市工商業項目土地使用權續期工作指導意見（試行）（2026 年 7 月 31 日），末頁公開屬性：依申請公開該件末頁載明公開屬性為「依申請公開」，因此未列於上海市規劃和自然資源局政策文件欄目的主動公開範圍。原文
  24. 24上海市工商業項目土地使用權續期工作指導意見（試行）（2026 年 7 月 31 日），一、適用範圍；首段工作原則按照以續期為常態、不續期為例外、根據企業需求應續盡續的工作原則，明確本市工商業項目土地使用權續期工作要求如下：一、適用範圍　本市工業、商業、旅遊、娛樂、辦公、教育、科技、文化、衛生、體育、綜合或者其他用地（除居住用地）的國有建設用地使用權續期，統稱工商業項目土地使用權續期。首段列舉的依據為民法典、土地管理法、城市房地產管理法、城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例、上海市城市更新條例、上海市土地使用權出讓辦法。原文
  25. 25上海市工商業項目土地使用權續期工作指導意見（試行）（2026 年 7 月 31 日），二、續期項目類型到期續期項目，是指土地使用權剩餘年期不足三年的工商業建設用地，需要續期使用的項目。提前續期項目，是指使用權主體有續期用地意願，且經營狀況良好、用地績效突出、有未來長期投資計劃的，土地使用權剩餘年期不足原出讓年限一半，經政府相關部門（發展改革、經濟信息化、住建、商務、國資、規劃資源等部門）認定的優質項目。兩類的差別在提出時點與是否須經部門認定：到期續期只以剩餘年期不足三年為條件，提前續期另須經六個部門認定為優質項目。原文
  26. 26上海市工商業項目土地使用權續期工作指導意見（試行）（2026 年 7 月 31 日），二、續期項目類型根據社會公共利益需要依法收回土地的項目，不予續期；對產業用地綜合績效評估被評定為C、D類的項目，從嚴加強監管和管理，各區（管委會）可根據項目實際情況綜合研究判定。兩者的法律效果不同：依法收回者不予續期，C、D 類項目未逕予排除，僅從嚴監管並逐案判定。原文
  27. 27上海市工商業項目土地使用權續期工作指導意見（試行）（2026 年 7 月 31 日），三、續期供地方式到期續期項目和提前續期項目，均可採取國有建設用地使用權協議出讓方式或國有建設用地使用權協議租賃方式實施續期供地。原為出讓方式的提前續期項目，一般按協議出讓方式實施續期供地。續期不經招標拍賣掛牌，一律為協議方式。原文
  28. 28上海市工商業項目土地使用權續期工作指導意見（試行）（2026 年 7 月 31 日），四、續期土地年限原出讓剩餘年限與續期出讓（租賃）年限之和，不超過該土地用途法定最高出讓年限（即工業用地50年，商業、旅遊、娛樂用地40年，辦公、教育、科技、文化、衛生、體育用地50年，綜合或者其他用地50年）。採用國有建設用地使用權租賃方式續期的，租賃年限不超過20年。土地使用權人可根據實際需求申請續期年限，一般單次不少於5年。對於擬發行不動產投資信託基金（REITs）等特殊情形，申請年限可根據項目實際情況確定。上限與暫行條例第 12 條的各用途最高年限一致，下限與 REITs 的例外由本件自訂。原文
  29. 29上海市工商業項目土地使用權續期工作指導意見（試行）（2026 年 7 月 31 日），四、續期土地年限其中，產業類項目（包含工業、倉儲、研發）用地續期年限應符合本市現行產業用地管理相關政策和原土地出讓合同約定，具體由各區（管委會）結合產業類型、綜合績效評估等級等綜合研究確定續期年限，對於一般產業項目類工業用地，原則上按照本市產業用地“彈性年期制度”（20年出讓年限）重新簽訂出讓合同，對於國家、市級等重大產業項目，可保障最高50年出讓年限需求。產業用地的續期年限另有一套判準，與商辦用地不同：一般工業用地原則上回到 20 年的彈性年期，重大產業項目才保障最高 50 年。原文
  30. 30上海市工商業項目土地使用權續期工作指導意見（試行）（2026 年 7 月 31 日），四、續期土地年限續期年限自原土地使用權到期日次日起算，原則上到期日以不動產登記簿記載為準。對於未登記的、登記未記載出讓年限的、登記記載出讓年限不明確的、登記記載出讓年限與出讓合同不一致的，應以出讓合同約定的年限為準。起算點與到期日的認定順序由本件規定，暫行條例與城市房地產管理法均未設規定。原文
  31. 31上海市工商業項目土地使用權續期工作指導意見（試行）（2026 年 7 月 31 日），四、續期土地年限同一宗地的不同土地使用權人，可根據自身需求申請設定不同續期年限。政府在儲備收回土地時，應根據不同土地使用年限進行評估補償，對於收儲已到期並超期使用土地的，在收儲評估時需扣除超期使用土地所對應的地價。超期使用的期間在收儲評估時自補償中扣除。原文
  32. 32上海市工商業項目土地使用權續期工作指導意見（試行）（2026 年 7 月 31 日），五、續期土地價格各區（管委會）規劃資源部門應會同相關部門，按地價決策程序報經區政府（管委會）同意後確定土地續期價格。各區（管委會）續期價格應用好“績效與地價”掛鉤機制，經集體決策確定地塊續期價格，合理降低優質企業用地成本，續期土地價格不得低於續期地塊所在級別本市基準地價的70%。70% 為下限，其上由各區依績效與地價掛鉤機制決定；掛鉤的工作規則本件未定，由各區逐步建立。原文
  33. 33上海市工商業項目土地使用權續期工作指導意見（試行）（2026 年 7 月 31 日），六、續期付款方式土地出讓價款繳納期限，原則上不超過一年，經區（管委會）集體決策，特殊項目可在兩年內繳清。出讓合同簽訂後一個月內，須繳納土地價款的50%。工業、倉儲用地可選擇分期支付土地價款，在合同生效之日起一年內全部繳清的，分期繳納可不計利息。土地租賃合同約定的當期應繳土地租金，應一次繳納，不得分期繳納。分期不計利息只適用於工業、倉儲用地且一年內繳清；租金一律不得分期。原文
  34. 34上海市工商業項目土地使用權續期工作指導意見（試行）（2026 年 7 月 31 日），七、續期工作流程各類續期項目，可由土地使用權人通過本市“一網通辦—國土和規劃建設—簽訂有償使用合同審批—存量房補地價簽訂有償使用合同審批”進行申請，由各區（管委會）按照存量房補地價方式辦理用地手續，並落實土地全生命週期管理要求。對於擬發行不動產投資信託基金（REITs）的項目，可簡化優質項目核定程序，並可在REITs申報後註冊前完成土地續期手續辦理。續期在程序上循存量房補地價辦理；REITs 項目的核定程序得簡化，並得在申報後註冊前完成。原文
  35. 35中國共產黨第二十屆中央委員會第三次全體會議：中共中央關於進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定（2024 年 7 月 18 日），「優化城市工商業土地利用」一段優化城市工商業土地利用，加快發展建設用地二級市場，推動土地混合開發利用、用途合理轉換，盤活存量土地和低效用地。開展各類產業園區用地專項治理。制定工商業用地使用權延期和到期後續期政策。中央層級就工商業用地續期政策所定的工作要求。該決定為黨的文件，本身不是法規範。原文
  36. 36關於進一步推動工商業用地市場化配置改革的指導意見（2026 年 4 月 14 日），五、（二十一）探索工商業使用權續期1.為穩預期、穩市場、支持企業長期發展，有序辦理工商業用地土地使用權續期。（1）土地使用者可在土地使用年限屆滿前1年申請續期（以下簡稱「到期申請續期」），亦可在土地使用年限過半且距屆滿前1年以上提前申請續期（以下簡稱「提前申請續期」）。在本指導意見實施前土地使用年限已屆滿，或本指導意見實施時將於一年內屆滿的，土地使用者可在本指導意見實施之日起兩年內申請續期（以下簡稱「逾期申請續期」）。續期試點方案的上位文件，三類申請的分類先見於此。原文
  37. 37上海市行政規範性文件管理規定（2019 年 6 月 5 日），第 2 條本規定所稱的行政規範性文件（以下簡稱「規範性文件」），是指除政府規章外，由行政機關依照法定權限、程序制定並公開發布，涉及公民、法人和其他組織權利義務，具有普遍約束力，在一定期限內可以反覆適用的公文。行政機關內部執行的管理規範、工作制度、機構編制、會議紀要、工作要點、請示報告、表彰獎懲、人事任免等文件，以及規劃類文件和專業技術標準類文件，不納入規範性文件管理範圍。定性的判準：公開發布、涉及權利義務、普遍約束力、可反覆適用四者兼具者為規範性文件；內部執行的工作制度不在其列。原文
  38. 38上海市行政規範性文件管理規定（2019 年 6 月 5 日），第 4 條規範性文件應當向社會公開，未向社會公開的，不得作為實施行政管理的依據。公開為得作為行政管理依據的要件。原文
  39. 39國有建設用地使用權出讓地價評估技術規範（2018 年 12 月），第 4.4 點4.4評估方法（1）收益還原法（2）市場比較法（3）剩餘法（4）成本逼近法（5）公示地價係數修正法出讓地價評估，應至少採用兩種評估方法，包括（1）、（2）、（3）之一，以及（4）或（5）。出讓地價評估的方法與最低組合要求；續期重新簽訂出讓合同的地價評估同受本規範規範。原文
  40. 40國有建設用地使用權出讓地價評估技術規範（2018 年 12 月），第 5.5 點（1）採用的基準地價，應當已向社會公布。採用已完成更新但尚未向社會公布的基準地價，需經市、縣國土資源主管部門書面同意。（2）在已經開展標定地價公示的城市，可運用標定地價係數修正法進行評估。基準地價與標定地價在評估作業裡的分工與前提。原文
  41. 41上海市土地使用權出讓辦法，第 9 條以出讓方式取得土地使用權的自然人，其土地使用權在出讓年限內可以繼承。出讓的土地使用權依法繼承的，繼承人應當繼續履行出讓合同，並遵守本辦法的規定。自然人持有時的代際移轉依據；繼承的客體是出讓年限內的使用權，與屆滿續期為兩件事。原文
  42. 42中華人民共和國契稅法（2020 年 8 月 11 日），第 1 條、第 2 條在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本法規定繳納契稅。第二條本法所稱轉移土地、房屋權屬，是指下列行為：（一）土地使用權出讓；契稅的納稅人與課稅客體。原文
  43. 43財政部　稅務總局關於貫徹實施契稅法若干事項執行口徑的公告（2021），第二點第（五）項土地使用權出讓的，計稅依據包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上出讓情形的計稅依據組成；引文止於本站取用的範圍。原文
  44. 44財政部　稅務總局關於貫徹實施契稅法若干事項執行口徑的公告（2021），第二點第（一）項以劃撥方式取得的土地使用權，經批准改為出讓方式重新取得該土地使用權的，應由該土地使用權人以補繳的土地出讓價款為計稅依據繳納契稅。劃撥改出讓有明文；出讓年限屆滿續期補繳出讓金的情形，該公告全文未出現「續期」，未設規定。原文
  45. 45中華人民共和國企業所得稅法實施條例（2007 年 12 月 6 日），第 67 條無形資產按照直線法計算的攤銷費用，准予扣除。無形資產的攤銷年限不得低於10年。作為投資或者受讓的無形資產，有關法律規定或者合同約定了使用年限的，可以按照規定或者約定的使用年限分期攤銷。續期價款的攤銷期間依據；土地使用權屬無形資產見同條例第 65 條。原文
  46. 46財政部　國家稅務總局關於安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知（財稅〔2010〕121 號）（2010 年 12 月 29 日），第三點對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低於0.5的，按房產建築面積的2倍計算土地面積並據此確定計入房產原值的地價。地價計入房產原值的依據；續期價款屬為取得土地使用權支付的價款。原文
  47. 47中華人民共和國土地增值稅暫行條例（1993 年 12 月 13 日），第 6 條計算增值額的扣除項目：（一）取得土地使用權所支付的金額；土地增值稅扣除項目的第一項。原文
  48. 48中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則（1995 年 1 月 27 日），第 7 條第 1 項取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。條例第 6 條第 1 項的界定。原文
  49. 49關於印發《上海市城鄉建設用地基準地價（2026 年）》的通知（滬規劃資源用〔2026〕110 號）（2026 年 4 月 1 日），基準地價成果表（樓面價）基準日：2026年1月1日單位：元/平方米商業用地（批發零售）第 1 級 36,670 元/平方米、第 5 級 12,100 元/平方米，各級別另附設定容積率；表列數值須與基準地價說明結合使用。原文
  50. 50關於本市契稅適用稅率標準等事項的通知（滬財發〔2021〕4 號）（2021），第一點本市契稅的適用稅率為百分之三。契稅法第 3 條的幅度為百分之三至百分之五，上海取下限。原文
  51. 51中華人民共和國房產稅暫行條例（1986 年 9 月 15 日），第 2 條房產稅由產權所有人繳納。產權屬於全民所有的，由經營管理的單位繳納。產權出典的，由承典人繳納。同條末款將產權所有人、經營管理單位、承典人、房產代管人或者使用人統稱為納稅義務人。原文
  52. 52中華人民共和國房產稅暫行條例（1986 年 9 月 15 日），第 3 條、第 4 條房產稅依照房產原值一次減除10%至30%後的餘值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區、直轄市人民政府規定。第 4 條定依餘值計算者稅率為 1.2%，依租金收入計算者為 12%。原文
  53. 53上海市人民政府關於本市繼續實施調整後的房產稅房產原值減除比例的通知（滬府規〔2023〕14 號）（2023 年 12 月 8 日），通知本文《上海市人民政府關於調整本市房產稅房產原值減除比例的通知》（滬府規〔2019〕5號）明確，自2019年1月1日起，本市按照房產餘值計算繳納房產稅的納稅人，房產原值減除比例調整為百分之三十。經評估，本市繼續實施調整後的房產稅房產原值減除比例，自2024年1月1日起執行。暫行條例第 3 條的幅度為 10% 至 30%，上海取上限。原文
  54. 54中華人民共和國土地增值稅暫行條例（1993 年 12 月 13 日），第 2 條轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）並取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅。土地增值稅的納稅義務人與課稅客體；增值額的計算見同條例第 4 條與第 6 條。原文
  55. 55中華人民共和國土地增值稅暫行條例（1993 年 12 月 13 日），第 7 條土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。級距以增值額占扣除項目金額的比例劃分，不以金額劃分。原文
  56. 56上海市加強土地管理「十五五」規劃（2026 年 7 月 31 日），第（十）項第 5 點建立健全工商業項目用地使用權續期制度，出台相關政策文件。靈活適應 REITs 項目續期土地年限需求，降低企業續期成本和發行成本，支持和服務 REITs 項目上市發行，保障土地剩餘年限較短商業不動產資產估值的公允性，提升資產盤活效率，建立長期土地價格和金融風險管理制度。官方文件自己寫明的下一步與目的；本站不就價格走勢作任何推測，此處只引該規劃所定的工作事項。原文
  57. 57政府新聞公報：《政府租契續期條例》明日生效（2024 年 7 月 4 日），新機制內容公告會表明在指明時間範圍內到期的適用地契，除非被列於同日刊登的「不予續期列表」，否則均獲續期50年而無須補地價，但須每年繳納相當於有關土地每年評估的應課差餉租值百分之三的地租。香港續期機制的核心：政府刊憲啟動、無須補地價、以年租取代。原文
  58. 58政府新聞公報：《政府租契續期條例》明日生效（2024 年 7 月 4 日），首份續期公告地政總署將於明日刊登首份「續期公告」，涵蓋少於六年內到期的適用地契（即二○二四年七月五日至二○三○年十二月三十一日到期的地契）（註），這批次的地契全部獲得續期，涉及376個地段首批的範圍與數量。原文
  59. 59政府租契續期條例——根據《政府租契續期條例》刊登的政府公告，政府公告一覽表地政總署依第 648 章第 7(1) 條與第 8(1) 條刊登的公告按批次列表，含刊憲日期與涵蓋的屆滿時間範圍。原文
  60. 60sla.gov.sg: Lease Policy，Government's Policy on Lease RenewalIn general, the Government's policy is to allow leases to expire without renewal. In land-scarce Singapore, we need to recover land upon lease expiry to re-allocate it to meet fast changing socio-economic needs. Nevertheless, the Government will consider renewal of State leases on a case-by-case basis where they are in line with planning intention and中譯一般而言，政府的政策是讓租期屆滿而不續期。在土地稀缺的新加坡，需要於租期屆滿時收回土地，重新配置以因應快速變動的社會經濟需要。惟符合規劃意圖者，政府會逐案考慮續期。新加坡就國有租契續期的一般政策；引文為官方網站原文，中譯為本站所譯。原文

出處

  1. 中華人民共和國民法典（第二編　物權）（2020 年 5 月 28 日）——2021 年 1 月 1 日施行。第 359 條規定住宅建設用地使用權期限屆滿自動續期，非住宅建設用地使用權期限屆滿後的續期依照法律規定辦理，地上房屋及其他不動產的歸屬有約定從約定。
  2. 中華人民共和國城市房地產管理法（1994 年 7 月 5 日）——1994 年 7 月 5 日第八屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議通過，2007 年 8 月 30 日第一次修正、2009 年 8 月 27 日第二次修正、2019 年 8 月 26 日第三次修正。第 22 條規定出讓年限屆滿的續期申請期間、批准原則與例外、重新簽訂出讓合同並支付出讓金，以及未申請或未獲批准時由國家無償收回；該條文字自 1994 年制定以來未經修正。
  3. 中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例（1990 年 5 月 19 日）——依 2020 年 11 月 29 日《國務院關於修改和廢止部分行政法規的決定》修訂。第 12 條規定出讓最高年限：居住七十年，工業五十年，教育、科技、文化、衛生、體育五十年，商業、旅遊、娛樂四十年，綜合或者其他五十年。
  4. 上海市土地使用權出讓辦法——地方政府規章。第 9 條規定以出讓方式取得土地使用權的自然人於出讓年限內得繼承，繼承人應繼續履行出讓合同；第 28 條就出讓年限屆滿的續期，規定至遲於屆滿前 1 年申請、除社會公共利益需要收回外應予批准、重新簽訂出讓合同並支付出讓金。
  5. 關於印發《上海市城鄉建設用地基準地價（2026 年）》的通知（滬規劃資源用〔2026〕110 號）（2026 年 4 月 1 日）——基準地價為分用途分級別的土地使用權平均價格，附設定條件（用途、容積率、使用年限、開發程度）。設定使用年限為住宅用地 70 年、商業用地 40 年、辦公用地 50 年。成果表以樓面價表示，單位為元/平方米：商業用地（批發零售）第 1 級 36,670 元、第 5 級 12,100 元，各級別另附設定容積率。表列數值須與基準地價說明結合使用。
  6. 上海市工商業項目土地使用權續期工作指導意見（試行）（2026 年 7 月 31 日）——經市政府同意後印發的試行工作指導意見，全文八節：適用範圍、續期項目類型、續期供地方式、續期土地年限、續期土地價格、續期付款方式、續期工作流程、其他。末頁載公開屬性為「依申請公開」，故未在該局政策文件欄目主動公開。
  7. 廣州市工商業用地使用權續期管理試點方案（2026 年 4 月 20 日）——經廣州市土地管理委員會審議通過，由廣州市規劃和自然資源局印發，全文七節：續期申請分類與主體、續期審核標準與要求、續期年限與出讓金計收標準、續期結果確認和出讓金繳納期限、續期辦理流程、對不予續期用地的處理、附則。第七節界定工商業用地包括工業用地、物流倉儲用地和商業服務業用地。索引號 11440100MB2C91103Q/2026-00572，官方著錄的文號欄為空。
  8. 關於進一步推動工商業用地市場化配置改革的指導意見（2026 年 4 月 14 日）——續期試點方案的上位文件，全文六節二十三項，第五節第（十七）項「探索工商業使用權續期」為該方案的依據。索引號 11440100MB2C91103Q/2026-00431，官方著錄的文號欄為空。
  9. 中華人民共和國契稅法（2020 年 8 月 11 日）——2021 年 9 月 1 日施行。第 1 條以承受土地、房屋權屬的單位和個人為納稅人；第 2 條第 1 項將土地使用權出讓列為轉移土地、房屋權屬的行為；第 3 條稅率為百分之三至百分之五。
  10. 財政部　稅務總局關於貫徹實施契稅法若干事項執行口徑的公告（2021）——第二點就計稅依據分列具體情形：以劃撥方式取得後經批准改為出讓方式重新取得的，以補繳的土地出讓價款為計稅依據；土地使用權出讓的，計稅依據包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費等。全文未出現「續期」，就出讓年限屆滿續期所支付的出讓金未設規定。
  11. 中華人民共和國企業所得稅法實施條例（2007 年 12 月 6 日）——2007 年 12 月 6 日國務院令第 512 號公布，2019 年 4 月 23 日第一次修訂、2024 年 12 月 6 日第二次修訂。第 65 條將土地使用權列為無形資產；第 67 條規定無形資產按直線法計算的攤銷費用准予扣除，攤銷年限不得低於 10 年，作為投資或受讓的無形資產有法律規定或合同約定使用年限的，得按規定或約定的使用年限分期攤銷。
  12. 財政部　國家稅務總局關於安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知（財稅〔2010〕121 號）（2010 年 12 月 29 日）——第三點規定按房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等；宗地容積率低於 0.5 的，按房產建築面積的 2 倍計算土地面積並據以確定計入房產原值的地價。
  13. 中華人民共和國土地增值稅暫行條例（1993 年 12 月 13 日）——第 6 條列計算增值額的扣除項目，第 1 項為取得土地使用權所支付的金額；第 7 條為四級超率累進稅率。
  14. 中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則（1995 年 1 月 27 日）——第 7 條第 1 項界定條例第 6 條所稱取得土地使用權所支付的金額，指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。
  15. 政府新聞公報：《政府租契續期條例》明日生效（2024 年 7 月 4 日）——載明續期機制：地政總署署長於每批適用地契屆滿前六年刊登「續期公告」，除列入「不予續期列表」外均獲續期 50 年而無須補地價，每年繳納相當於該土地每年評估應課差餉租值百分之三的地租，原有產權負擔自動過渡；首份續期公告涵蓋 2024 年 7 月 5 日至 2030 年 12 月 31 日屆滿的地契，涉及 376 個地段。
  16. 政府租契續期條例——根據《政府租契續期條例》刊登的政府公告——按批次列出依《政府租契續期條例》（第 648 章）第 7(1) 條刊登的續期公告與第 8(1) 條刊登的不予續期列表，含刊憲日期與涵蓋的屆滿時間範圍。
  17. sla.gov.sg: Lease Policy——新加坡土地管理局就國有租契續期的政策說明：一般政策為讓租期屆滿而不續期，以便於屆滿時收回土地重新配置；符合規劃意圖並有助於特定經濟社會目標者逐案考慮。
  18. 國有建設用地使用權出讓地價評估技術規範（2018 年 12 月）——出讓地價評估的技術規範。第 4.4 點列五種評估方法（收益還原法、市場比較法、剩餘法、成本逼近法、公示地價係數修正法），並要求至少採用兩種，其中須含前三種之一；第 5.5 點規定公示地價係數修正法所採基準地價應已向社會公布，已開展標定地價公示的城市可運用標定地價係數修正法。所引用的標準含 GB/T 18508-2014《城鎮土地估價規程》與 TD/T 1052-2017《標定地價規程》。
  19. 上海市加強土地管理「十五五」規劃（2026 年 7 月 31 日）——上海市「十五五」時期土地管理的規劃文件。就商業不動產 REITs 一項，明定建立健全工商業項目用地使用權續期制度並出台相關政策文件、靈活適應 REITs 項目續期土地年限需求、保障土地剩餘年限較短商業不動產資產估值的公允性。
  20. 關於本市契稅適用稅率標準等事項的通知（滬財發〔2021〕4 號）（2021）——依契稅法第 3 條、第 7 條，經市政府提請市十五屆人大常委會第三十三次會議表決通過：上海市契稅的適用稅率為百分之三，並就徵收拆遷後重新承受權屬、不可抗力滅失住房兩種情形定免徵或減徵。
  21. 中華人民共和國房產稅暫行條例（1986 年 9 月 15 日）——第 3 條規定房產稅依房產原值一次減除 10% 至 30% 後的餘值計算繳納，具體減除幅度由省、自治區、直轄市人民政府規定；房產出租的以租金收入為計稅依據。第 4 條規定依餘值計算者稅率為 1.2%，依租金收入計算者為 12%。
  22. 上海市人民政府關於本市繼續實施調整後的房產稅房產原值減除比例的通知（滬府規〔2023〕14 號）（2023 年 12 月 8 日）——滬府規〔2019〕5 號自 2019 年 1 月 1 日起將上海按房產餘值計算繳納房產稅的納稅人之房產原值減除比例調整為百分之三十；本通知定自 2024 年 1 月 1 日起繼續實施該比例。
  23. 中國共產黨第二十屆中央委員會第三次全體會議：中共中央關於進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定（2024 年 7 月 18 日）——2024 年 7 月 18 日中國共產黨第二十屆中央委員會第三次全體會議通過。在「優化城市工商業土地利用」一段末句明定「制定工商業用地使用權延期和到期後續期政策」。屬黨的文件，非法規範，其內容須經立法或行政程序方得成為法上的依據。
  24. 上海市行政規範性文件管理規定（2019 年 6 月 5 日）——地方政府規章。第 2 條界定行政規範性文件為除政府規章外、由行政機關依法定權限與程序制定並公開發布、涉及權利義務、具普遍約束力、於一定期限內可反覆適用的公文，並將行政機關內部執行的管理規範、工作制度等排除於管理範圍之外；第 4 條規定規範性文件應當向社會公開，未向社會公開的，不得作為實施行政管理的依據。